港未來房策變天 居屋將取代私樓｜曾淵滄
發佈時間：09:20 2026-10-19 HKT
今年5月開始，香港房地產股的股價開始反覆下跌，理由之一是市場開始擔心加息，加息影響買樓的意願，理由之二是特區政府正在準備制訂有史以來的第一份5年規劃，諮詢期間已經透露出房屋政策將會有巨大改變。現在，今年的特首《施政報告》與香港第一個5年規劃都公布了，將來房屋供應政策的確大大改變了，過去，香港長期維持公共房屋與私人房屋各佔一半的局面，現在開始要巨變了。
未來的房屋供應，私人房屋將只佔30%，公屋佔40%，居屋佔30%，居屋大量增加取代私人房屋，居屋價格打7折，6折，甚至5折，還有多少人會買私人房屋？私人房屋價格會不會下跌？這是為甚麼地產股的股價至今仍無起色。
最新的訊息是：房屋局局長何永賢說，未來5年會有7.5萬個資助出售房屋單位落成，5年規劃未正式推出，但是居屋供應已經悄悄增加了。看來，香港的房地產商要開始求變了，香港眾多的房地產商，最早洞悉先機，開始求變的是長實集團（1113），多年前李嘉誠改組舊長江實業與和記黃埔，組成長和（001）與新長實，當時的新長實只負責搞房地產，但是，數年之後改變了，與長和旗下的長江基建（1038），電能實業（006）一次又一次的合作在歐洲尋找基建的投資機會，不再死守於香港的房地產業。
長和洞悉先機赴歐投資
過去，新世界發展（017）也曾經成立新創建，在內地投資於各種各樣的基建項目，可惜，大部分的投資都只是該項目的小股東，沒有控股權，結果，不少項目都是虧損收場，之後，新世界自己面對財政困難，只好賣掉新創建，改名周大福創建（659），改組後不斷變賣非核心產業，終於賺錢了，派息也不錯。
石油價格上漲，香港多間專利巴士公司以成本上升為理由申請加價，加價幅度介於8.1%至17.7%。根據過去經驗，巴士公司申請加價一定是「開天殺價，落地還錢」。最終在一輪討價還價後，尋找一個特區政府認為市民可以接受的加幅。前陣子，九巴母公司載通（062）公布業績，受燃油價格上漲所累，盈利倒退，股民們只能等待九巴申請加價，從過去經驗，巴士一旦加價，就算將來燃油價格下降，車費也不會減，這是巴士經營者的賺錢模式。趁每一次的燃油價格上漲而加價，之後長期維持在加價後的車費水平。
中遠海控逆市創新高
儘管整體股市走勢不佳，但是，逆市上升股份也是有的，航運股中遠海控（1919）股價就在上星期創出52周新高，過去一年，航運股的股價波動幅度不小，中東戰爭，霍爾木茲海峽遭受伊朗與美國雙重封鎖，再上中國對外貿易量大幅提升，貨輪供不應求，全球貨運費就大幅上升。但是，中東局勢時好時壞，加上美國制裁「影子船隊」，這一切也影響了貨運的供求關係，直接影響了航運股的股價表現。
現在，航運股股價上漲，但是，如果站在更高點看，航運股的股價是屬於周期性非常巨大的股，目前是供不應求，但是，過去也有過很長的時間是供過於求，股價長期低迷。
曾淵滄
