启汇申重建1140伙规划署不反对
发布时间：03:00 2026-09-23 HKT
本港写字楼空置率持续高企，不少财团变阵将旗下商业项目改划住宅发展，由资本策略等持有的九龙湾商厦启汇、早前向城规会申请改划住宅发展，以重建2幢30至38层商住物业，共提供1140伙，可建总楼面约49.29万方呎。最新获规划署不反对，城规会将于周五审议。
规划署指，上述方案采用阶梯式建筑物高度轮廓，主屋顶高度由西向东由下降，而重建计划2座大楼屋顶或轻微超过山脊线20%缓冲区范围，建议若果获批须提交精细化建筑物高度轮廓（包括天台结构物），以确保拟议发展项目建筑物高度尽可能不侵挡山脊线20%，以避免侵入山脊线。
轻微超过山脊线
该申请曾咨询不同政府部门，当中地政总署指，地段业主须向地政总署申请契约修订以落实该建议，包括支付补地价及行政费等。另外，从城市设计、视觉、山脊线保护、空气流通及园景角度来看，原则上没有反对意见。起动九龙东办事处专员认为，拆卸于2010年才落成现有建筑物，将导致九龙东商业总楼面实际损失，可能树立不良先例，并违背起动九龙东确保九龙东商业楼面稳定供应及促进环境可持续性政策目标，不过相信城规会在衡量其他重要因素后评估上述申请后，以及在其他相关政府部门建议，住宅用途与周边环境相容性等技术可行性。
据申请人递文件显示，差估署《香港物业报告2025》指出，截至2024年底，观塘区商业物业的空置率为22.1%高于香港整体空置率16.36%，表明观塘区商业楼面供过于求，令人质疑保留该地盘作商业用途必要性。另外，现有商业发展项目现时空置率约为25%。
项目地盘面积约7.04万方呎，地积比率由5倍申请放宽至7倍发展，当中住宅部分以地积比率约6.5倍发展，以兴建2幢楼高30至38层（不包括2层地库）的综合用途楼宇，建筑物高度分别为主水平基准以上约110米和约136.45米，以提供1140伙，平均每户单位面积约401方呎，涉及可建总楼面约45.76万方呎。
大坑道缩则建176伙
另外，非住用楼面以地积比率约0.5倍发展，以在基座提供会所及商业零售楼面等，以及提供2层地库停车场，共提供278个停车位；涉及可建总楼面约3.52万方呎，换言之，整个项目可建总楼面约49.29万方呎，上述项目料于2033年落成。
启汇原名为傲腾广场，属于楼高30层写字楼，总楼面约77万方呎，原由南丰集团发展，于2018年以约80亿元售予由中渝置地主席张松桥、资本策略及泛海合组财团，其后进行再进行大型翻新。
中洲位于大坑道4至4C号「缩则」方案，在总楼面维持不变情况下，将平均单位面积缩少65%，以提供176伙中小型住宅，对比2022年初获批大单位发展方案，单位数目大幅增加约1.9倍，该申请亦获规划署不反对，城规会将于周五审议。
上述项目占地面积约1.84万方呎，2022年初获批以地积比5.687倍进行发展，以兴建1幢30层高住宅，涉及61伙单位及76个车位，总楼面约10.47万方呎，单位平均面积约1717方呎。
发展商早前向城规会提交申请，在地积比、层数及楼面面积均维持不变情况，将平均单位面积由约1717方呎，大幅缩减逾65%至约595方呎，令单位数目增加至176伙，较2022年初获批方呎大幅增加约1.9倍，预计可以容纳458人。
