啟匯申重建1140伙規劃署不反對
發佈時間：03:00 2026-09-23 HKT
本港寫字樓空置率持續高企，不少財團變陣將旗下商業項目改劃住宅發展，由資本策略等持有的九龍灣商廈啟匯、早前向城規會申請改劃住宅發展，以重建2幢30至38層商住物業，共提供1140伙，可建總樓面約49.29萬方呎。最新獲規劃署不反對，城規會將於周五審議。
規劃署指，上述方案採用階梯式建築物高度輪廓，主屋頂高度由西向東由下降，而重建計劃2座大樓屋頂或輕微超過山脊線20%緩衝區範圍，建議若果獲批須提交精細化建築物高度輪廓（包括天台結構物），以確保擬議發展項目建築物高度盡可能不侵擋山脊線20%，以避免侵入山脊線。
輕微超過山脊線
該申請曾諮詢不同政府部門，當中地政總署指，地段業主須向地政總署申請契約修訂以落實該建議，包括支付補地價及行政費等。另外，從城市設計、視覺、山脊線保護、空氣流通及園景角度來看，原則上沒有反對意見。起動九龍東辦事處專員認為，拆卸於2010年才落成現有建築物，將導致九龍東商業總樓面實際損失，可能樹立不良先例，並違背起動九龍東確保九龍東商業樓面穩定供應及促進環境可持續性政策目標，不過相信城規會在衡量其他重要因素後評估上述申請後，以及在其他相關政府部門建議，住宅用途與周邊環境相容性等技術可行性。
據申請人遞文件顯示，差估署《香港物業報告2025》指出，截至2024年底，觀塘區商業物業的空置率為22.1%高於香港整體空置率16.36%，表明觀塘區商業樓面供過於求，令人質疑保留該地盤作商業用途必要性。另外，現有商業發展項目現時空置率約為25%。
項目地盤面積約7.04萬方呎，地積比率由5倍申請放寬至7倍發展，當中住宅部分以地積比率約6.5倍發展，以興建2幢樓高30至38層（不包括2層地庫）的綜合用途樓宇，建築物高度分別為主水平基準以上約110米和約136.45米，以提供1140伙，平均每戶單位面積約401方呎，涉及可建總樓面約45.76萬方呎。
大坑道縮則建176伙
另外，非住用樓面以地積比率約0.5倍發展，以在基座提供會所及商業零售樓面等，以及提供2層地庫停車場，共提供278個停車位；涉及可建總樓面約3.52萬方呎，換言之，整個項目可建總樓面約49.29萬方呎，上述項目料於2033年落成。
啟匯原名為傲騰廣場，屬於樓高30層寫字樓，總樓面約77萬方呎，原由南豐集團發展，於2018年以約80億元售予由中渝置地主席張松橋、資本策略及泛海合組財團，其後進行再進行大型翻新。
中洲位於大坑道4至4C號「縮則」方案，在總樓面維持不變情況下，將平均單位面積縮少65%，以提供176伙中小型住宅，對比2022年初獲批大單位發展方案，單位數目大幅增加約1.9倍，該申請亦獲規劃署不反對，城規會將於周五審議。
上述項目佔地面積約1.84萬方呎，2022年初獲批以地積比5.687倍進行發展，以興建1幢30層高住宅，涉及61伙單位及76個車位，總樓面約10.47萬方呎，單位平均面積約1717方呎。
發展商早前向城規會提交申請，在地積比、層數及樓面面積均維持不變情況，將平均單位面積由約1717方呎，大幅縮減逾65%至約595方呎，令單位數目增加至176伙，較2022年初獲批方呎大幅增加約1.9倍，預計可以容納458人。
